土地相続放置のリスクと相続登記の義務化 対処法を解説

親から相続した土地を、いつか手続きしようと思いながら何年も放置している方は少なくありません。

急いで動かなくても特に困らないように見えますが、放置し続けることで静かに問題が積み重なっていきます。

2024年4月には相続登記の義務化が始まり、正当な理由なく期限内に手続きをしなければ10万円以下の過料の対象となる可能性もあります。

この記事では、土地相続を放置することで具体的に何が起きるのか、過料や固定資産税の負担はどうなるのか、そしてどう動けばよいのかを順を追って整理します。

土地相続を放置するとどうなるのかを解説

ひとまず現状維持でよいと思っていても、土地の相続放置は時間が経つほど問題の規模が大きくなる傾向があります。

何が起きるのかを知っておくだけで、早めに動く理由が見えてきます。

相続人が代替わりで増え権利関係が複雑化する

土地を相続した後、登記を放置している間に相続人が亡くなると、その持分はさらに次の世代へと引き継がれます。

法務省が義務化の背景として説明しているように、相続が発生してから遺産分割の協議がされないまま長期間放置されると、さらに相続が発生して多数の相続人が共有している状態となり、遺産の管理・処分が困難になります。

例えば、10年放置しているうちに親族が次々と亡くなっていくと、最初は数人だった相続人が10人・20人規模に膨れ上がることも珍しくありません。

こうなると、遺産分割協議には全員の同意が必要になるため、連絡がつかない相続人が一人でもいると話し合いが止まります。

さらに、相続の開始から10年を経過した後に遺産分割を行う場合、生前贈与などを考慮した具体的相続分ではなく、民法上の相続分または遺言による指定相続分によるものとされます。つまり時間が経つほど、取り決めの選択肢も狭まっていきます。

名義が故人のままだと売却や担保設定ができない

土地の登記名義が亡くなった親のままになっている場合、その土地を売ろうとしても、担保に入れようとしても、手続きを進められません。

不動産の売買や金融機関のローン審査では、登記名義と実際の所有者が一致していることが前提になります。

名義が故人のままでは、相続人全員の合意を得たうえで相続登記を完了させてからでないと、売却や担保設定の手続きには進めません。

いざ売りたい・資金が必要になったというタイミングで初めて手続きに取りかかろうとしても、関係者が増えてしまっていると、まとめるまでに相当な時間と労力がかかります。

必要なときに使えない土地になってしまう前に、早めに名義の整理をしておくことが重要です。

相続手続きでは、遠方に暮らす共同相続人との連絡調整が欠かせません。連絡が取れる環境を整えておくことが、話し合いを前に進める土台になります。

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土地相続の放置に伴う過料と固定資産税のリスク

放置を続けることは、手続きの複雑化だけでなく、金銭的な負担にも直結します。罰則と税金の両面から、具体的に何が起きるかを確認しておきましょう。

正当な理由なく3年以内に未登記だと10万円以下の過料

2024年4月1日から、相続登記の申請が法律上の義務となりました。

法務省の説明によれば、相続によって不動産の所有権を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません（不動産登記法第76条の2第1項）。

正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、10万円以下の過料の適用対象となります（同法第164条第1項）。

なお、2024年4月1日より前に相続が開始していた場合も義務化の対象となり、2027年3月31日まで（不動産を相続で取得したことを知った日が2024年4月以降の場合はその日から3年以内）に相続登記をする必要があります。

昔の相続だから関係ないとはいえない状況になっています。

放置しても土地の固定資産税は毎年課され続ける

相続登記をしていなくても、固定資産税の支払い義務はなくなりません。売買などにより所有権が移転していても、所有権の移転登記がなされていない限り、固定資産税は所有者として登記されている者（旧所有者）に課税されます（台帳課税主義）。

つまり、登記名義が故人のままでも、実際には相続人が固定資産税を支払い続けなければなりません。利用していない場所や草が生い茂るような敷地であっても、毎年課税通知が届きます。

使っていないから税金もかかっていないという認識は誤りです。

管理不全で特定空家に指定されると税優遇が外れる

土地の上に古い建物が残っている場合は、さらに注意が必要です。

建物を放置して管理が行き届かない状態になると、市区町村から特定空家に指定される可能性があります。

住宅用地には固定資産税の課税標準を最大6分の1に軽減する特例措置（総務省の地方税制度に基づく住宅用地の特例）がありますが、特定空家に指定されてこの特例の適用が外れた場合、同じ土地でも固定資産税の負担が大幅に増えることになります。

管理されないまま時間が経つほど、建物の状態は悪化し、対応にかかる費用も増えていきます。

過料や税負担を避けるには、法務局や司法書士との手続きを止めないことが重要です。手続きを進めるなかで、担当者との連絡が頻繁に発生します。

しかし近年は、スマホを利用したオンライン本人確認（eKYC）を採用している携帯会社が増えており、スマホを失っていたり契約できなかったりする状況では、手続きが進めにくくなるケースもあるでしょう。

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まずは詳しい申込み方法を確認するところから始めてみましょう。

土地相続の放置を解消する相続登記と対処法

リスクを把握したうえで、実際にどう動けばよいかを整理します。難しく考えすぎず、まずは何をする必要があるかを順番に確認していきましょう。

遺産分割協議を経て相続登記を法務局へ申請する

相続登記の基本的な流れは、次のとおりです。

まず、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がその土地を取得するかを決めます。協議が整ったら、その内容に基づいて法務局へ相続登記を申請します。

法務省の案内によれば、登記申請に必要な書類として、被相続人の出生から死亡に至るまでの戸除籍謄本などがあり、法定相続人の範囲や法定相続分の割合を確定するための資料収集が必要になります。

申請は自分で行う方法と、司法書士などの専門家に依頼する方法があります。複数の相続人がいる場合や、戸籍の収集に時間がかかりそうな場合は、3年以内という期限を見据えて、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。

なお、すぐに遺産分割の合意が難しい場合でも、相続人申告登記という制度を利用することで義務の履行期間内に申請義務を果たしたとみなすことができます。

相続人申告登記は、登記簿上の所有者について相続が開始したことと自らがその相続人であることを申出る制度で、単独で申出ることができ、持分の確定が不要という特徴があります。

不要な土地は相続土地国庫帰属制度や売却で手放す

相続したものの、使う予定がない・管理する余裕がないという場合は、土地を手放す選択肢も検討できます。

法務省が創設した相続土地国庫帰属制度では、相続または遺贈によって土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に土地を手放して国庫に帰属させることが可能です。

ただし、建物がある土地・担保権が設定されている土地・境界が明らかでない土地などは対象外となります。また、承認された場合は10年分の土地管理費相当額の負担金を納付する必要があります。

この制度が使えない場合は、不動産会社に売却の相談をすることが選択肢のひとつです。土地の状態や立地によっては買い手がつきにくいこともありますが、専門家に状況を確認してもらうことで、自分の土地にどのような選択肢があるかが見えてきます。

土地相続の放置リスクを避け早めに動く

土地相続を放置し続けると、相続人が代替わりで増えて権利関係が複雑になり、売却や担保設定ができない状態が長引きます。

さらに2024年4月から義務化された相続登記を正当な理由なく怠れば、10万円以下の過料の対象となる可能性もあります。

固定資産税は登記名義に関わらず課税され続け、管理が行き届かなければ税優遇が外れるリスクもあります。

対処法としては、まず相続人全員で遺産分割協議を進め、法務局へ相続登記を申請することが基本です。すぐに合意が難しければ相続人申告登記で義務を履行しながら時間を確保できます。

手放したい土地については、相続土地国庫帰属制度や売却という選択肢があります。動き出すのが面倒だからという理由で後回しにするほど、手続きに関わる人が増え、選べる手段が狭まっていきます。

まずは司法書士や法務局の無料相談窓口に状況を話してみることが、最初の一歩になります。

相続手続きは、共同相続人や専門家との連絡が長期間にわたって続くものです。連絡手段を安定させておくことが、手続き全体を支える実務的な基盤になります。

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携帯契約に対する不安を一人で抱えるのではなく、まずは相談するところから始めてみるのはいかがでしょうか。

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